Покупка жилья на вторичном рынке Дубая является регулируемым процессом с понятными этапами. Большинство сделок занимает от трех до восьми недель с момента согласования предложения до переоформления. Сделки за наличные обычно проходят быстрее. Сделки с ипотекой занимают больше времени, потому что банку нужно оценить объект и подготовить документы. В этом руководстве описан каждый этап, чтобы вы знали, что вас ждет и что подготовить.
Определите бюджет с учетом расходов
Цена в объявлении не равна полной сумме, которую вы заплатите. Помимо цены, заложите в бюджет сбор Земельного департамента Дубая (DLD) за переоформление в размере 4%, комиссию агентства (обычно 2% плюс 5% НДС), сбор трасти-офиса, сбор за свидетельство о праве собственности, а при покупке в кредит также регистрацию ипотеки и банковские комиссии. Надежный ориентир: около 7% от цены при покупке за наличные и немного больше с ипотекой. Наше руководство по расходам на покупку разбирает их по строкам, а калькулятор расходов на покупку посчитает все за вас.
Если вам нужна ипотека, получите предварительное одобрение до того, как начнете всерьез смотреть объекты. Оно покажет, сколько готов дать банк, и даст продавцам понять, что вы реальный покупатель. Для первого жилья стоимостью до AED 5 млн резиденты ОАЭ обычно могут получить до 80% стоимости. Нерезидентам обычно одобряют меньше. Если вы живете за рубежом, прочитайте наше руководство об ипотеке для нерезидентов.
Решите, где и что покупать
Иностранцы могут покупать недвижимость во фрихолд в специально отведенных районах Дубая. Основные из них перечислены в нашем руководстве по фрихолд-районам. Подумайте о следующем:
- Назначение: вы будете жить в квартире, сдавать ее или со временем и то, и другое? Тому, кто покупает для себя, и инвестору часто нужно разное.
- Дорога и школы: пробки в Дубае имеют большое значение. Проверьте маршрут в час пик.
- Сервисные сборы: они ежегодно оплачиваются ассоциации собственников и сильно различаются от здания к зданию. Прочитайте наше руководство по сервисным сборам.
- Готовое жилье или новостройка: квартира на вторичном рынке готова уже сейчас, и ее можно осмотреть. Новостройку покупают у застройщика до завершения строительства. См. руководство для покупателей новостроек.
Подпишите Form B с агентом
Прежде чем агент покажет вам объекты, Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требует подписать договор с покупателем, который называется Form B. В нем указано, кто вас представляет, и согласованная комиссия. Убедитесь, что у вашего агента есть действующая карточка брокера RERA, а у агентства есть регистрационный номер офиса (ORN). У CBA Real Estate ORN 39665.
Смотрите, сравнивайте и проверяйте детали
Когда найдете понравившийся объект, запросите:
- Копию свидетельства о праве собственности, чтобы убедиться, что продавец является владельцем, а площадь совпадает с объявлением.
- Текущую ставку сервисного сбора и информацию о задолженности продавца, если она есть.
- Находится ли объект в ипотеке. Большинство объектов в ипотеке, и это нормально. Это лишь добавляет один шаг при переоформлении. О том, как это выглядит со стороны продавца, читайте в материале продажа с ипотекой.
- Сдан ли объект в аренду, и если да, дату окончания аренды и данные Ejari. Права арендатора сохраняются после продажи.
- Недавние цены сделок в том же здании. Ваш агент может получить данные о сделках из DLD.
Сделайте предложение и подпишите Form F (MOU)
Предложения обычно обсуждаются через агентов. Когда цена и условия согласованы, покупатель и продавец подписывают Form F, меморандум о взаимопонимании RERA (MOU). В нем фиксируются цена, депозит, кто какие сборы оплачивает, дата переоформления и последствия отказа любой из сторон.
Покупатель обычно вносит гарантийный депозит в размере 10% от цены, как правило чеком на имя продавца, который хранится в агентстве покупателя до переоформления. Если покупатель отказывается от сделки без уважительной причины, продавец, как правило, может оставить депозит себе. Если отказывается продавец, MOU обычно предусматривает штраф в пользу покупателя. Если вы берете ипотеку, внимательно прочитайте пункты об одобрении кредита.
Оценка для ипотеки и окончательное предложение банка
Если вы покупаете с ипотекой, банк направляет на объект оценщика. Если оценка оказывается ниже согласованной цены, банк кредитует исходя из меньшей суммы, а разницу покрываете вы. Когда оценка принята, банк выдает окончательное предложение (final offer letter), которое вы подписываете. Этот этап часто занимает две-три недели.
NOC от застройщика
Продавец запрашивает у мастер-девелопера сертификат об отсутствии возражений (NOC). Застройщик проверяет, что сервисные сборы оплачены, и подтверждает, что не возражает против переоформления. Стоимость NOC зависит от застройщика, обычно от AED 500 до AED 5,000 плюс НДС, и, как правило, ее оплачивает продавец. У NOC есть срок действия, поэтому переоформление назначают сразу после его выдачи.
Переоформление в трасти-офисе
Переоформление проходит в трасти-офисе, зарегистрированном в DLD. Вам понадобятся:
- Оригинал паспорта (и Emirates ID, если вы резидент).
- Менеджерские чеки на сумму покупки (или на части, которые идут продавцу и его банку), на сбор DLD и на комиссию агентства, как было согласовано заранее.
- Если вы берете кредит, присутствует представитель вашего банка с ипотечными чеками.
Трасти проверяет документы, сборы DLD оплачиваются, и свидетельство о праве собственности выдается на ваше имя, обычно в электронном виде в тот же день. Если вы не можете присутствовать лично, можно назначить представителя по доверенности. Доверенность, подписанная за рубежом, должна быть легализована и заверена, прежде чем DLD ее примет.
Передача объекта
После переоформления продавец передает ключи, карты доступа и парковочные карты. Затем вы подключаете DEWA, охлаждение (если оно оплачивается отдельно), газ и интернет. Если вы въезжаете сами, зарегистрируйтесь в управлении здания и закажите разрешение на въезд. Об этом рассказывают наш чек-лист для переезда и руководство по Ejari и DEWA. Если планируете сдавать объект, прочитайте руководство для арендодателя.
Частые ошибки
- Не заложить сборы в бюджет и оказаться без нужной суммы в день переоформления.
- Подписать MOU до предварительного одобрения ипотеки, когда без кредита не обойтись.
- Не учитывать сервисный сбор, который влияет на вашу чистую доходность все время владения жильем.
- Отказаться от осмотра. В жилье на вторичном рынке бывают скрытые проблемы с кондиционерами, сантехникой или гидроизоляцией.
- Переводить деньги напрямую непроверенному человеку. Платежи должны проходить через менеджерские чеки или по регулируемой процедуре.
Как CBA помогает покупателям
Смотрите жилье на продажу, проверьте расчеты в ипотечном калькуляторе и обратитесь в CBA mortgages за предварительным одобрением. Наша дочерняя компания CBA Conveyancing берет на себя NOC, взаимодействие с банком и трасти-офисом, а CBA Inspect может проверить жилье до завершения сделки.
