يسير البيع في دبي وفق مسار محدد يمر بنماذج RERA وشهادة NOC من المطور ونقل الملكية في مكتب أمين التسجيل. عندما تفهم كل خطوة، تستطيع التخطيط لتوقيتك وتجنب المفاجآت مع البنك وإتمام تسليم سلس. هذا الدليل موجه للملاك الذين يبيعون عقارا جاهزا (إعادة بيع).
احصل على تقييم واقعي
السعر المناسب هو العامل الأهم في سرعة البيع. التقييم الجيد يراعي المبيعات الأخيرة المسجلة لدى DLD في مبناك ومجتمعك، والإعلانات المنافسة الحالية، وحالة الوحدة وإطلالتها وطابقها. الأسعار المطلوبة على المنصات ليست أسعار بيع فعلية. والتسعير المرتفع يعني غالبا أسابيع بلا معاينات ثم تخفيضا في السعر، وهو ما يلاحظه المشترون.
إذا كان عليك رهن عقاري، فاطلب من بنكك خطاب المديونية مبكرا لتعرف المبلغ المتبقي بدقة، بما في ذلك أي رسوم سداد مبكر. يجب أن يغطي سعر البيع هذا المبلغ إضافة إلى تكاليف البيع.
وقّع النموذج A مع وسيطك
النموذج A هو اتفاقية الإدراج المعتمدة من RERA بينك وبين شركة الوساطة. يسجل السعر المطلوب والعمولة وما إذا كان الإدراج حصريا ومدة الاتفاقية. ستحتاج إلى تقديم:
- نسخة من سند الملكية (أو Oqood إذا كان العقار قد اشتُري على المخطط ولم يُحوَّل بعد).
- جواز سفرك، وبطاقة الهوية الإماراتية إن كنت مقيما.
- وكالة قانونية إذا كان شخص آخر يتصرف نيابة عنك.
الاتفاقية الحصرية مع وكالة واحدة تحظى عادة بجهد أكبر وتسويق أفضل من توزيع العقار على وسطاء كثيرين، كما تمنع ظهور الوحدة نفسها مرات عديدة على الإنترنت بأسعار مختلفة.
تصريح الإعلان والتسويق
يحتاج كل عقار يُعلن عنه في دبي إلى تصريح إعلان من DLD يصدر بعد تسجيل النموذج A، ويظهر رقم التصريح ورمز QR على الإعلان. في CBA، تُنشر الإعلانات على Property Finder وعلى صفحة العقارات المعروضة للبيع في موقعنا.
للصور الجيدة والوصف الدقيق أهمية كبيرة. أصلح المشكلات الصغيرة قبل التصوير والمعاينات: جدّد الطلاء، وأصلح التسربات، واعمل صيانة للتكييف، وتخلص من الفوضى. وإذا كان المنزل مؤجرا، فاتفق مع المستأجر كتابيا على مواعيد المعاينة، وتذكر أن عقد الإيجار يستمر بعد البيع.
فاوض ووقّع النموذج F
بعد قبولك عرضا، توقّع أنت والمشتري النموذج F، أي مذكرة التفاهم (MOU). تحدد المذكرة السعر والعربون والموعد النهائي لنقل الملكية ومن يدفع كل رسم والغرامات في حال انسحاب أي طرف. يقدم المشتري عادة شيك ضمان بنسبة 10% باسمك، تحتفظ به شركة الوساطة حتى نقل الملكية.
إذا كان المشتري يحتاج إلى تمويل عقاري، تمنح المذكرة عادة وقتا إضافيا لتقييم البنك. اتفقوا على موعد واقعي، فالمهلة القصيرة جدا تسبب ضغطا على الجميع.
سدّد رسوم الخدمات واطلب شهادة NOC
يجب سداد أي رسوم خدمات مستحقة قبل أن يصدر المطور شهادة عدم الممانعة (NOC). تحقق من رصيدك عبر نظام Mollak أو لدى جمعية الملاك. تختلف رسوم NOC من مطور لآخر، وتتراوح عادة بين 500 و5,000 درهم مضافا إليها ضريبة القيمة المضافة، ويدفعها البائع في العادة. وبعد صدورها تكون الشهادة سارية لمدة محدودة، لذا ينبغي حجز موعد نقل الملكية سريعا.
إذا كان على العقار رهن
معظم البائعين في دبي لا يزال عليهم قرض على العقار، وهذا أمر معتاد. يسدد المشتري (أو بنك المشتري) قرضك لبنكك عند نقل الملكية بشيك مصرفي، فيفك بنكك الرهن، ويذهب المبلغ المتبقي إليك. ووفق قواعد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، تُحدد رسوم السداد المبكر بحد أقصى 1% من المبلغ المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل. يشرح دليلنا حول البيع مع وجود رهن عقاري ذلك بالتفصيل، بما في ذلك ما يجب فعله إذا كان المشتري يدفع نقدا.
يوم نقل الملكية
يتم نقل الملكية في مكتب أمين تسجيل تابع لـDLD. أحضر جواز سفرك الأصلي وبطاقة الهوية الإماراتية، وسند الملكية الأصلي إذا كان لا يزال ورقيا، وأي براءة ذمة نهائية من DEWA أو مستندات من المطور يطلبها منك مسؤول نقل الملكية. يتحقق أمين التسجيل من جميع الشيكات، وتسجل DLD البيع، ويصدر سند الملكية الجديد للمشتري. وتستلم في اليوم نفسه شيكك المصرفي بعائدات البيع.
التسليم وإغلاق حساباتك
- سلّم المفاتيح وبطاقات الدخول وبطاقات المواقف وأي كتيبات للأجهزة.
- اطلب الفاتورة النهائية من DEWA واسترد التأمين.
- أغلق حسابات التبريد المركزي والغاز والإنترنت.
- إذا كان العقار مؤجرا، فسلّم المشتري عقد الإيجار وتسجيل Ejari، وحوّل له مبلغ التأمين وأي شيكات إيجار وفق ما اتُّفق عليه في مذكرة التفاهم.
تكاليف البيع عليك
| البند | المبلغ المعتاد | ملاحظات |
|---|---|---|
| عمولة الوساطة | نحو 2% من السعر + 5% ضريبة القيمة المضافة | يُتفق عليها في النموذج A |
| شهادة NOC من المطور | من 500 إلى 5,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة | تختلف حسب المطور |
| السداد المبكر للرهن | حتى 1% من الرصيد، بحد أقصى 10,000 درهم | فقط إذا كان عليك قرض |
| رسوم الخدمات المستحقة | المبلغ المستحق أيا كان | يجب سدادها للحصول على NOC |
| خدمات نقل الملكية | تختلف | اختيارية لكنها مفيدة |
رسوم نقل الملكية لدى DLD البالغة 4% مقسمة قانونا بين الطرفين، لكن العرف في السوق أن يدفعها المشتري كاملة عادة. أكّد ذلك في مذكرة التفاهم.
بيع منزل مؤجر
يمكنك البيع مع بقاء المستأجر، ويفضل كثير من المستثمرين ذلك لأن الإيجار يبدأ من اليوم الأول. يستمر عقد الإيجار بالشروط نفسها ويصبح المشتري هو المؤجر. وإذا أراد المشتري السكن في المنزل، فلا يمكن مطالبة المستأجر بالإخلاء إلا عند نهاية مدة العقد وبإشعار مدته 12 شهرا يُبلَّغ عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل. أخبر المشترين بوضوح بالحالة القائمة، وشارك عقد الإيجار وتسجيل Ejari مبكرا لتجنب المفاجآت.
الضرائب
لا يدفع الأفراد في دبي ضريبة أرباح رأسمالية على بيع العقارات. لكن إذا كنت مقيما ضريبيا في دولة أخرى، فقد تستحق عليك ضريبة هناك، لذا استشر مستشارا في بلدك.
بِع مع CBA
ابدأ بـتقييم مجاني. ننشر إعلاناتنا حصريا على Property Finder مع تسويق متكامل، وتتولى CBA Conveyancing شهادة NOC وفك الرهن وحجز موعد أمين التسجيل، فلا تضطر لملاحقة الأوراق.
